Mon premier achat immobilier locatif

Présentation de mon premier achat locatif

Je vous parlais dans un article précédent d'un achat immobilier, je vais essayer de vous faire une petite synthèse.

Il s'agit d'un appartement studio de 37m² situé en plein centre ville d'une petite ville, au 2éme étage d'un petit immeuble de 2 étages, situé à côté d'une grosse agglo.
Le prix d'achat était de 70K€ à la base (je ne l'ai pas vu à ce prix), quand je suis allé visité, le proprio en voulait 55K€. Au vu des travaux nécéssaire, j'ai fais une première proposition à 45K€. Contre proposition du vendeur à 50K€. Je remonte à 47.5K€ ce qui a été accepté. Cela nous fait donc une baisse de 15.8% par rapport au prix affiché. C'est pas si mal, et je voulais pas que quelqu'un d'autre fasse une offre, donc j'ai ré-augmenté un peu mon prix initial.
Frais de notaire de 5K€, frais de garantie de 1.3K€ environ.

Concernant les travaux, la fourchette est de 25-27K€ pour tout refaire, mais on ne compte pas les meubles. (mis à part la salle de bain).
Je vise un studio haut de gamme, tout ouvert. L'artisan va donc casser des cloisons, et tout refaire de A à Z (électricité à remettre aux normes, changer toute la plomberie, installer placo, faux plafonds ainsi que l'isolation, le sol, les peintures etc..).
Nous aurons donc une douche à l'italienne dans une SDB épurée, sèche serviette electrique, éclairage par LED avec spot intégré au plafond dans tout l'appart, cuisine intégrée et tout équipée. J'ai aussi une cheminée dans l'appartement, que je vais garder et transformer en cheminée à l'éthanol, petit chauffage d'appoint pour l'hiver en plus des 2 chauffages électriques de 1000W que je vais installer.

J'essaierais de faire des photos avant/après !

J'emprunte donc pour le bien, les travaux et je vais essayer de négocier pour emprunter aussi les frais de notaire. Mon courtier m'a déjà proposé une offre pas trop dégueu.

Je le rénove en haut de gamme, je vise donc une clientèle plutôt aisée. Il y a une grosse boite de robotique pas loin, un jeune cadre de cette entreprise me conviendrait parfaitement. Ou alors un jeune couple travaillant sur l'agglomération voisine, ou dans une petite ville à côté.

Concernant le loyer on serait à 610€/mois charges comprises.

Mon Cashflow serait positif d'un peu plus de 100€/mois sur mes prévisions. La taxe foncière est faible, ainsi que les frais de charges de copropriété (360€/an et 240€/an).

Grâce aux travaux, je vais créer du déficit foncier, et je ne paierais pas d'impôts pendant une bonne dizaine d'années. Merci le LMNP ! :)

Je n'ai plus qu'à signer le compromis, qui tarde vraiment (cela fais plus d'un mois que j'ai fais la proposition de 47.5K€ et quelle à été acceptée).  Une fois le compromis signé, tout devrait aller assez vite !
Comme d'habitude, je vous tiens au courant de la suite des événements ! :)